外国人の不動産購入：実際に所有できるもの

概算費用

価格は開発業者が設定（付加価値税込みの場合あり）。権利証の移転時：DST 1.5% + 地方移転税 0.5%（州）または 0.75%（Metro Manila）+ Registry of Deeds の手数料。多くは買主負担。

所要期間

工期は通常3〜5年。権利証（CCT）は引渡しと完済の後

• 開発業者は住戸を販売する前に、そのプロジェクトについて DHSUD の License to Sell を持っていなければなりません。
• 外国人所有40%の上限はプロジェクト全体に適用されます。あなたの住戸に外国人枠が残っていることを書面で確認してください。
• Maceda Law により、2年以上分割払いをした後に解約すると、支払額の50%の返金を受けられ、5年を超えると1年ごとに5%が加算されます。

誤解： 外国人はフィリピンで何も所有できない。 事実： 外国人の所有がプロジェクトの40%を超えない限り、外国人も自分の名義でコンドミニアムの住戸を所有できます。

概算費用

一般的な負担：売主がキャピタルゲイン税 6%、買主が DST 1.5% + 地方移転税 0.5%（州）または 0.75%（Metro Manila）+ Registry of Deeds の手数料。未払いの管理費と固定資産税も確認を。

所要期間

権利証の移転：署名後通常1〜3か月（BIR、市の財務官、Registry of Deeds）

• プロジェクトの外国人枠を超えなければ、権利証（Condominium Certificate of Title, CCT）はあなたの名義になります。
• Registry of Deeds で自分で権利証を確認してください。抵当権、異議申立て（adverse claim）、係属中の訴訟（lis pendens）が記載されています。
• 税金は期限内に払う必要があります。キャピタルゲイン税は売買から30日以内、印紙税は翌月5日まで。

誤解： コンドミニアムは50年間しか自分のものにならない。 事実： コンドミニアムの住戸は期限のない完全な所有権です。期間の制限は土地の賃借に関するものです。

概算費用

外国人枠が書面で確認されるまで何も払わないでください

所要期間

外国人枠が空くまで対象外

• 外国人がすでにプロジェクトの40%を所有している場合、コンドミニアム管理法人は新たな外国人所有者を登録できません。
• 上限を超える売買は、あなたの名義では登記できません。
• 枠を回避するためにフィリピン人の名義にするのは、土地と同じ落とし穴です。

誤解： 40%は各階ごとに適用される。 事実： プロジェクト全体に適用され、コンドミニアム管理法人が建物単位で管理しています。

概算費用

フィリピン人の買主と同じ税金：売主がキャピタルゲイン税 6%、買主が DST 1.5% + 地方移転税 0.5%〜0.75% + 登記手数料

所要期間

権利証の移転：署名後通常1〜3か月

• フィリピン国籍を再取得すれば、土地所有に関しては面積の制限なくフィリピン人です。
• フィリピン人として購入してください。RA 9225 の Identification Certificate かフィリピンのパスポートを使います。
• 外国人の配偶者は、引き続き権利証に土地の共有者として記載できません。

誤解： 元フィリピン人は常に1,000㎡までに制限される。 事実： その制限は国籍を再取得していない元フィリピン人のもので、二重国籍者には完全な権利があります。

概算費用

通常の売買の税金（キャピタルゲイン税 6% は多くの場合売主、DST 1.5% + 移転税 0.5%〜0.75% + 登記は買主）

所要期間

権利証の移転：通常1〜3か月

• 住宅用：都市部の土地 1,000㎡ または農村部の土地 1ヘクタールまで。
• 事業用：都市部の土地 5,000㎡ または農村部の土地 3ヘクタールまで。
• 夫婦の場合、二人で買った合計は一人分の上限を超えられません。国籍を再取得（RA 9225）すればこの上限はなくなります。

誤解： 外国に帰化すると土地に関する権利をすべて失う。 事実： 出生による元フィリピン人は面積の上限内で購入する権利があり、RA 9225 の後は完全な権利があります。

概算費用

SEC での設立費用と毎年の法令遵守の費用、さらに会社が払う通常の売買の税金

所要期間

会社の登録（SEC、BIR、地方の許可）：購入の前に数週間

• 資本の60%以上を、フィリピン人が実際に、自分のお金で所有している必要があります。
• 名義を貸すだけの株主や、外国人に支配権を与える裏契約は Anti-Dummy Law 違反です。
• 裁判所はこうした仕組みを無効とし、外国人が土地を取り戻すのを助けません。

誤解： 60/40 の会社は外国人が家を所有する安全な方法だ。 事実： フィリピン人株主が本当の所有者である場合にのみ合法で、そうでなければ名義貸しの仕組みです。

概算費用

支払ったお金は通常失われます。裁判所は返還命令を拒否します

所要期間

対象外：進めないでください

• あなたのお金で買っても、フィリピン人の名義人に登記された土地は、法的には権利証上の人のものです。
• 支配権を得るための裏書類（貸付、抵当、信託、「MOA」）は無効で、強制できません。
• Anti-Dummy Law は外国人と名義を貸したフィリピン人の両方を処罰します。

誤解： 公証された合意書があれば土地は自分のもののままだ。 事実： 合意書は無効です。Muller v. Muller では外国人の夫は支払ったお金を取り戻せませんでした。

概算費用

地主と決めた賃料、賃貸借契約にかかる DST、自分で建てた家は固定資産税のため自分名義で申告

所要期間

契約書の作成と公証：数日〜数週間。Registry of Deeds での登記を推奨

• 外国人個人は土地を最長25年借りられ、合意によりさらに25年更新できます。それより長い賃貸は違法です。
• 自分で建てた家は自分名義の tax declaration で所有できますが、土地は所有できません。
• 賃貸借を土地の権利証に付記（annotation）しておけば、将来の土地の買主もそれを尊重しなければなりません。

誤解： 2025年からすべての外国人が土地を99年借りられる。 事実： RA 12252 の99年は登録された外国投資のためのもので、個人の住まいは引き続き PD 471（25年 + 25年）に従います。

概算費用

賃料と投資額はプロジェクトによる。観光プロジェクトは最低 US$5,000,000 が必要で、その70%を3年以内に投入

所要期間

まず投資の登録（例：BOI など投資促進機関）、次に Registry of Deeds での賃貸借の登記

• 投資を登録した外国投資家は、合計で最長99年まで私有地を借りられます。
• 土地は承認された用途にのみ使え、無許可の使用や投資の撤退があれば賃貸借は終了します。
• 賃貸借は Registry of Deeds に登記し、権利証に付記しなければなりません。

誤解： 99年なら外国人が土地を所有するのと同じだ。 事実： あくまで賃貸借です。土地はフィリピン人の所有のままで、投資が止まれば賃貸借も終わります。

概算費用

通常の売買の税金：キャピタルゲイン税 6%（多くは売主）、DST 1.5% + 移転税 0.5%〜0.75% + 登記（買主）

所要期間

権利証の移転：通常1〜3か月

• 土地はフィリピン人配偶者の単独名義で登記され、外国人配偶者の名前は所有者として記載できません。
• 結婚が終わっても、裁判所は土地に使った外国人配偶者のお金の返還を命じません。
• コンドミニアムの住戸は、40%の枠内で夫婦の共同名義、または外国人配偶者の名義にできます。

誤解： 結婚しているので土地の半分は自分のものだ。 事実： 外国人は配偶者とであっても土地を共有できず、土地はフィリピン人配偶者のものです。

概算費用

関係が終われば、土地に使ったお金は通常失われます

所要期間

対象外

• パートナー名義で登記された土地は、いくら払ったかに関係なくパートナーのものです。
• 結婚していなければ、配偶者や相続人としての権利はまったくありません。
• 禁止を回避するために支配権を保つ仕組み（貸付、抵当、売買の約束）は無効です。

誤解： 別れても自分が払ったのだから土地は取り戻せる。 事実： 裁判所は土地を権利証上の人に残し、返還命令を拒否します。

概算費用

弁護士費用。原則として土地の代金の返還はなし

所要期間

裁判手続きによる（婚姻の取消し、無効、外国離婚の承認、財産分離）

• 最高裁は、フィリピン人の妻名義の土地代金を払った外国人の夫への返還を拒否しました。
• 動産、銀行口座、コンドミニアムは、財産制によって分割の対象になり得ます。
• あなたが土地を所有できなくても、子どもの土地に対する権利には影響しません。

誤解： 土地に入れたお金は裁判で取り戻せる。 事実： 最高裁は Muller（2006年）と Beumer（2012年）で、そのような返還は認められないと判断しました。

概算費用

正味遺産の6%の相続税（BIR）、さらに裁判外の遺産分割、公告、登記の費用

所要期間

数か月。相続税の申告期限は死亡から1年以内

• 憲法は、外国人が法定相続人として相続により土地を取得することを認めています。
• 法定の取り分を超えて遺言で外国人に遺された土地は、この例外の対象外です。
• 権利証を移転する前に、相続を整理（裁判外の遺産分割または裁判所）し、相続税を払う必要があります。

誤解： 外国人なので配偶者が亡くなるとすべてを失う。 事実： 法定相続人として、土地も含めて法定相続により相続できます。

概算費用

正味遺産の6%の相続税（BIR）、さらに遺産分割、公告、登記の費用

所要期間

数か月。相続税の申告期限は死亡から1年以内

• 外国人は法定相続人として（法定相続により）土地を取得できます。
• コンドミニアムの住戸や建物は、コンドミニアムの40%の枠内で、他の財産と同じように相続できます。
• 移転は、相続の整理、相続税の納付、新しい権利証の発行の後に完了します。

誤解： 外国人は相続でも土地を決して所有できない。 事実： 相続は憲法上の例外であり、法定相続人は土地を相続できます。